Charges de copropriété

Répartition des charges de copropriété

Tout copropriétaire à l'obligation de contribuer au paiement des charges et des dépenses de la copropriété.

La qualité de copropriétaire (cf. Fiche CO002) entraîne l'obligation de participer au financement de toutes les dépenses entraînées par leur entretien, leur administration, leur remplacement et leur amélioration. Ces dépenses incombent définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, en fonction des règles impératives de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les charges de copropriété sont réparties par la loi et son décret d'application (articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1er du décret du 17 mars 1967) en deux catégories distinctes. Cette répartition s'applique aussi bien aux charges du budget prévisionnel (opérations courantes de l'article 14-1 de la loi) qu'aux travaux votés en assemblée générale (dépenses de travaux, autres que de maintenance, et opérations exceptionnelles, de l'article 14-2 de la loi).

Le règlement de copropriété ne peut déroger à cette distinction dans la mesure ou l'article 10 a un caractère impératif. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des deux catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

La loi distingue les charges communes générales (1- « les charges générales ») et les charges relatives aux éléments d'équipement commun (2- « les charges spéciales »)

1- Les charges générales sont relatives à la conservation à l'entretien et l'administration des parties communes : ravalement, réfection de toiture, nettoyage, assurance... En font également partie : les frais entraînés par la tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic.... Elles sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot (les tantièmes). L'unité la plus souvent retenue est le millième. Le millième est l'unité de division du tout que représente l'immeuble, en mille parties égales. Exemple : avoir 100/1000ème, équivaut à être redevable de 10% des charges.
2- Les charges spéciales liées au fonctionnement usuel des services collectifs et aux éléments d'équipement commun : ascenseur, boîtes aux lettres, chauffage collectif, vide-ordures... Elles sont réparties en fonction du critère de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il s'agit d'une appréciation de l'utilité objective de ces services, par rapport à la situation générale de chaque lot et non en fonction de votre usage réel du service ou de l'équipement commun. "Utilité n'équivaut pas à usage effectif".

Illustrations :

Charges d'ascenseur :

en principe, les copropriétaires des lots situés au rez-de-chaussée n'utilisent pas l'ascenseur et n'auront donc à participer aux charges que si l'ascenseur dessert des caves et/ou parkings dont ils sont propriétaires ;
en revanche, la simple possibilité pour le copropriétaire d'accéder de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa cave a été jugée suffisante pour le soumettre à une participation, alors même qu'il ne possédait aucun garage ;

Charges de chauffage :

si le lot est raccordé à un chauffage collectif, son propriétaire doit payer sa quote-part, même s'il ne l'utilise pas.
ainsi, si le copropriétaire s'en est privé volontairement, il n'est pas pour autant exonéré des charges.

Charges relatives aux vide-ordures :

les frais de réparation et d'entretien sont des charges générales. En revanche, les frais relatifs aux gaines des vide-ordures, considérés comme éléments d'équipement commun, doivent être répartis selon le critère d'utilité (frais d'entretien, nettoyage...)

La répartition des charges de copropriété ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, l'article 11 de la loi prévoit que « lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ».

Enfin, l'article 12 de la loi prévoit que « dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ».

Source : https://www.logement.gouv.fr