Recours contre l'assemblée générale

Recours contre les décisions de l'assemblée générale de copropriété

Les recours contre les décisions de l'assemblée générale :

l'inobservation des formalités légales concernant : la convocation (délai, ordre du jour, mandat...), la tenue de la séance (feuille de présence, nombre de voix, règles de majorité..), ou la communication des résultats (procès verbal, notifications...) ;
l'assemblée a pris des décisions qui n'entraient pas dans ses compétences ou contraires aux dispositions du règlement de copropriété ;
l'assemblée a voté une décision ne figurant pas à l'ordre du jour ;
l'assemblée a pris des mesures discriminatoires envers un ou plusieurs copropriétaires.

le syndicat a refusé d'intenter une action judiciaire contre le promoteur qui n'a ni achevé les parties communes, ni réparé les malfaçons.

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision.(Art.42).
Toute contestation d'une décision votée par l'assemblée générale doit être portée devant le Tribunal.
Si le délai de 2 mois est dépassé, la décision de l'assemblée devient définitive et ne peut plus être attaquée.
Si le Tribunal reconnaît fondée l'action contre une décision de l'assemblée, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts au copropriétaire. Le copropriétaire, est automatiquement exclu de toute participation au titre des frais de procédure.
En revanche, si elle n'est pas reconnue fondée, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts.

Recours contre la répartition des charges de copropriété

La répartition des charges, telle qu'elle ressort du règlement de copropriété, ne peut être modifiée qu'à l'unanimité (loi 10.7.65 : art. 11).

Ce principe connaît cependant un certain nombre d'exceptions que l'on peut classer sous deux catégories :

Les exceptions dépendant d'une décision d'assemblée générale

la décision du syndicat de réaliser des travaux ou des actes de disposition (loi 10.7.65 : art. 11), - l'aliénation d'une ou plusieurs fractions de lots (loi 10.7.65 : art. 11), - le changement d'usage des parties privatives (loi 10.7.65 : art. 25 f).

Les exceptions dépendant d'une décision de justice
Il s'agit dans ce cas de la révision ou de l'annulation de la répartition des charges (loi 10.7.65 : art. 12).

Le recours au tribunal pour obtenir une modification judiciaire des charges est possible :
s'il est réclamé à un propriétaire plus du quart de ce qui lui est dû, l'action est alors dirigée vers le syndicat représenté par le syndic ;
s'il est réclamé à un autre copropriétaire moins du quart de ce qui lui est dû, l'action est alors dirigée contre le copropriétaire qui ne paie pas assez.
Cette action peut être exercée :
soit dans un délai de 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété ;
soit par tout propriétaire d'un lot dans un délai de 2 ans suivant la mutation de ce lot intervenue depuis la publication du règlement.

Si la plainte du copropriétaire est fondée, le tribunal établit une nouvelle répartition des charges, qui s'applique seulement pour l'avenir.

l'action en révision est une procédure très particulière et très encadrée (article 12 de la loi de 65), - l'action visant à faire constater le caractère illicite d'une clause du règlement, en l'occurrence une clause de répartition de charges est soumise aux dispositions de l'article 43 de la loi de 65.

Engagement de la responsabilité du syndicat de copropriété

La responsabilité du syndicat peut-être engagée vis à vis d'un copropriétaire.
Le syndicat est tenu pour responsable des dommages pour : vice de construction, défaut d'entretien des parties communes, mauvais fonctionnement d'un équipement collectif, ou faute que le syndic pourrait commettre dans l'exercice de ses fonctions.

Dans tous les cas, l'action du copropriétaire lésé est dirigée contre le syndicat représenté par son syndic.
Eventuellement, le syndicat peut se retourner ensuite contre le syndic et vérifier si celui-ci n'a pas commis de faute personnelle dans l'exécution de sa mission.

Source : http://www.logement.gouv.fr