Syndic de copropriété

Rôle du syndic dans l'organisation de la copropriété

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires ; il est lié par un contrat de mandat à durée déterminée.

Il est nommé par l'assemblée générale à la majorité absolue des voix pour une durée maximale de trois ans, 1 an si le syndic, son conjoint, leurs commettants, leurs employeurs ou leurs préposés ont, directement ou indirectement, participé à la construction de l'immeuble (article 28 du décret du 17 mars 1967).

Le contrat du syndic doit contenir la durée du contrat, sa date d'effet, ainsi que les éléments de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission du syndic en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contrat unit le syndic au syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires pris individuellement sont des tiers à ce contrat. Dès lors, aucune des clauses du contrat de syndic (ni aucune décision d'assemblée générale) ne peut-être opposée aux copropriétaires pris personnellement (Civ 3e, 11 octobre 2005, n° 04-17178).

L'assemblée générale approuve le contrat à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965 (article 29 du décret du 17 mars 1967). En cas de renouvellement de fonctions, le syndic et le syndicat concluent un nouveau contrat distinct du précédent (le renouvellement par tacite reconduction est prohibé).

Il doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée au moins une fois par an.

Le syndicat des copropriétaire choisit de confier la gestion de l'immeuble à un syndic professionnel ou non professionnel. Il convient de bien évaluer la taille de sa copropriété et le montant de budget prévisionnel que le syndic aura à gérer.
Le syndic non professionnel, dit « bénévole », est un copropriétaire (il doit être titulaire de droits réels) non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés.
Il devra ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires, et s'assurer lui-même pour sa propre responsabilité.

Il tiendra une comptabilité séparée et assurera l'immeuble.
Le syndic professionnel est régit par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Le syndic professionnel doit posséder :

une carte professionnelle de 'gestion immobilière' délivrée par le préfet ;
une garantie financière suffisante (cautionnement affecté au remboursement des fonds déposés, ou engagement d'un organisme de garantie collective ou d'un établissement bancaire) ;
une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle.

Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité (loi No 70-9 du 2-1-70).Il perçoit des honoraires.

Le rôle du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) :

Il convoque les assemblées , établit le procès - verbal des délibérations et en assure la notification
il exécute les décisions de l'assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété ;
il administre la copropriété, c'est lui qui passe les contrats de fournitures, d'entretien, de souscription de polices d'assurances, d'engagement du personnel du syndicat ; il établit et met à jour le carnet d'entretien ;
il est le trésorier du syndicat des copropriétaires dont il est le gestionnaire et le comptable ;
il tient la comptabilité et prépare également le budget prévisionnel de la copropriété : une comptabilité séparée doit faire apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat , ainsi que la situation de trésorerie du syndicat .
il recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de copropriété et règle les fournisseurs ;
il est l'archiviste et le conservateur de tous les documents relatifs à la copropriété ;
il représente la copropriété dans les actions en justice, après autorisation de l'assemblée,
lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, le syndic est tenu d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du 'service antenne numérique'. Cette information est fournie dans le relevé de charges.

Le saviez-vous ?

Le syndic est tenu d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

Cependant, lorsque le syndic est un syndic professionnel, l'assemblée peut dispenser le syndic de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cas, le syndic utilisera son propre compte et se contentera d'y individualiser un sous-compte au nom du syndicat des copropriétaires.

Le décret précise que la dispense d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé doit être accordée pour une durée déterminée. La dispense est renouvelable. Elle cesse de plein droit en cas de désignation d'un nouveau syndic.

Source : http://www.logement.gouv.fr