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Modalités de vote au cours de l'assemblée générale

Vous pouvez vous faire représenter par un copropriétaire ou toute personne de votre choix, à l'exception du syndic, son conjoint, son partenaire pacsé et ses préposés qui ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Le mandat peut être « en blanc » (vote libre sans représentant désigné) ou « impératif » (représentant désigné et vote potentiellement dirigé). Le mandat impératif est conseillé dans la mesure où le mandat en blanc prive le représenté de la notification du procès-verbal.
Chaque représentant ne peut recevoir à quelque titre que ce soit plus de 3 pouvoirs, sauf si le total des voix qu'il détient lui même ou qu'il représente n'excède pas 5% des voix composants le syndicat ou s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à une quote-part parties communes prévue dans votre règlement de copropriété. A défaut, la quote-part de parties communes est déterminée proportionnellement à la valeur relative des parties privatives de chaque copropriétaire par rapport à la somme des valeurs de toutes les parties privatives selon les critères fixés par la loi.

Pour les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, chaque copropriétaire participera au montant de la dépense totale proportionnellement à la valeur relative de ses parties privatives par rapport à la somme des valeurs de toutes les parties privatives, selon les critères fixés par la loi (articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965).

En pratique, par commodité, la quote-part de parties communes est souvent proportionnelle à la valeur relative des parties privatives de chaque copropriétaire. Ainsi, la quote-part de parties communes et la quote-part de charges relatives aux parties communes sont généralement identiques.

Néanmoins, le règlement de copropriété peut prévoir une répartition des quote-parts de parties communes différente, qui ne soit pas fonction de la valeur relative des parties privatives. Dans ce cas, les quote-parts de parties communes, qui déterminent les droits de vote, et les quote-parts de charges relatives aux parties communes, qui déterminent la participation à la dépense, ne sont pas égales.

Pour les charges relatives aux services collectifs (service de sécurité...) et aux éléments d'équipement communs (ascenseurs, compteurs, interphones...), chaque copropriétaire participera en fonction de l'utilité que ces services présentent à l'égard de leur(s) lot(s). Il s'agit d'une utilité potentielle indépendante de l'usage effectif du bien.

Toutefois, lorsqu'un propriétaire possède une quote-part de parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Une feuille de présence indiquant le nom des copropriétaires est émargée par les copropriétaires et les éventuels représentants. Cette feuille permet de compter les voix lors de chaque vote et de vérifier si les majorités requises sont réunies (article 14 du décret du 17 mars 1967).

Toutes les décisions sont prises en assemblée générale, à des majorités différentes selon l'importance des sujets traités :

  • à la majorité simple (art 24 loi du 10.7.65) les décisions sont prises à cette majorité sauf dispositions législatives particulières.
  • à la majorité absolue, (art 25 loi du 10.7.65)
  • à la double majorité ou à l'unanimité. (art 26 loi du 10.7.65).

Majorité simple : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24) pour :

  • l'administration courante (approbation des comptes, adoption du budget prévisionnel...) ;
  • les travaux d'entretien et de conservation des parties communes (ravalement, réfection des halls...) ;
  • l'adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives ;
  • les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite n'affectant pas la structure de l'immeuble ou ses éléments essentiels ;
  • les travaux d'accessibilité affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble réalisés par certains copropriétaires à leur frais ;
  • l'autorisation portant sur l'installation de lignes de communications électroniques en fibre optique par un opérateur de télécommunication à ses frais.

Une décision est adoptée à la majorité simple quand le nombre de voix 'pour' est supérieur au total des voix 'contre' (Les abstentions étant exclues du calcul).

Majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires, pour les décisions énumérées par l'art.25 de la loi de1965 pour :

  • la délégation donnée au conseil syndical, au syndic, à un ou plusieurs copropriétaires, du pouvoir de prendre une décision qui ressort de l'assemblée statuant dans les conditions prévues par la loi ;
  • l'autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ;
  • la désignation du syndic ou des membres du conseil syndical ou leur révocation ;
  • les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires aux parties communes résultant d'obligations légales ou réglementaires ;
  • les modalités de réalisation et d'exécution de travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives et réglementaires ;
  • la modification de la répartition des charges relatives aux éléments d'équipement communs ou services, rendue nécessaire par le changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
  • les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude, amortissables sur moins de dix ans ;
  • la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, sécurité, et d'équipement ;
  • les modalités de réalisation et d'exécution de travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives et réglementaires ;
  • la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, sécurité, et d'équipement ;
  • la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
  • l'installation ou l'adaptation d'antennes collectives ou de câbles (sauf si les travaux et modifications portant sur l'antenne collective sont rendus nécessaires par l'arrêt de l'analogique en vue du basculement vers le numérique, la majorité simple est requise) ;
  • l'autorisation permanente accordée à la police où à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
  • l'installation ou la modification d'un réseau public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement de véhicule ;
  • le montant des marchés des travaux nécessitant une mise en concurrence. (Lorsque l'assemblée générale n'a pas fixé les conditions de la mise en concurrence, elle résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. Cette mesure est prévue par le décret et entre en vigueur le 1.9.04) ;
  • le montant des marchés à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ;
  • les travaux d'installation de compteurs divisionnaires d'eau froide ;
  • les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.

A défaut de majorité absolue et dans la mesure où le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée générale peut se prononcer en votant à nouveau à la majorité simple (majorité de l'article 24).

Pour le cas où le projet n'aurait pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans un délai de 3 mois. Elle prendra la décision à la majorité simple.

Des précisions sont apportées par le décret du 27.5.04 sur le déroulement des votes dans ces situations :

  • lorsqu'une décision n'a pas été prise à la majorité de l'article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée générale peut se prononcer à la majorité simple en procédant immédiatement à un second vote à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
  • lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis, ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote de l'article 24 (majorité simple) qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25(majorité absolue).
  • dans le cas où une nouvelle assemblée doit être réunie (lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires), la convocation doit être expédiée dans un délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée ; si l'ordre du jour de la nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée, les notifications n'ont pas à être renouvelées et le délai de convocation de l'assemblée générale peut être réduit à 8 jours.

Les dispositions du décret relatives à l'assemblée générale entrent en vigueur le 1.9.04.

Double majorité, majorité de tous les copropriétaires (et non pas seulement par rapport aux copropriétaires présents ou représentés) représentant au moins 2/3 des voix (loi du 10.7.65 : art. 26) pour :

  • les travaux de transformation ou d'amélioration (nouvelle cage d'ascenseur, nouvelle décoration, nouvelles boites aux lettres...) ;
  • l'acte de disposition des parties communes (vente d'une partie commune si ne modifie pas la destination de l'immeuble ou les modalités de jouissance des parties privatives... le syndicat pourra voter la vente d'un terrain inutile mais ne pourra voter qu'à l'unanimité la vente de la loge du gardien ou la suppression de l'ascenseur ) ;
  • l'établissement ou la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
  • l'organisation des modalités d'ouverture des portes d'accès de à l'immeuble (exemple : dispositifs de fermeture de l'accès de l'immeuble) en vue d'améliorer le sécurité des personnes et des biens ; en cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
  • la décision de ne pas instituer de conseil syndical ;
  • l'aliénation des parties communes ou la réalisation sur celles-ci de travaux tendant à l'aménagement d'espaces commerciaux par l'Établissement Public National d'Aménagement et de Restructuration des Espaces Commerciaux et Artisanaux (EPARECA).
  • la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau ;
  • la suppression du poste de gardien ou de concierge et la vente de son logement, s'il appartient au syndicat de copropriété, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties communes (si tel est le cas, l'unanimité est requise).

A défaut de double majorité et, dans la mesure où le projet a recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, le syndic doit convoquer une deuxième assemblée qui pourra ratifier la décision à cette dernière majorité.

Cette possibilité ne vaut que pour les seuls travaux d'amélioration mentionnés à l'article 26 c.

Unanimité de tous les copropriétaires pour :

  • la modification de la répartition des charges (sauf si elle est rendue nécessaire par des travaux, des ventes ou des achats décidés en assemblée générale, et sauf les cas prévus à l'article 25) ;
  • la modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ( suppression de l'ascenseur, cession de l'allée d'accès à l'immeuble, service de surveillance, vidéosurveillance...) ;
  • l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (les éléments de standing ou de grand standing...) ;
  • la surélévation ou la construction de nouveaux bâtiments à usage privatif par les soins du syndicat (sauf si la surélévation concerne un bâtiment situé dans un périmètre dans lequel est institué un droit de préemption urbain, la majorité absolue est requise ; l'accord unanime reste requis pour les copropriétaires situés au dernier étage).

Source : http://www.logement.gouv.fr

Mise en copropriété, état descriptif de division, répartition des tantièmes, règlement de copropriété, répartition de charges

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