Copropriétés en difficulté

Dans une copropriété en difficulté, suite à des impayés ou à l'absence de travaux, la vie de l'immeuble est compromise, un système spécifique d'administration provisoire et de suspension des poursuites est créé dans deux cas :

l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis ;
le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. (loi du 21-7-94 , décret du 25-2-95)

Dans ces hypothèses :

1) Un administrateur provisoire est nommé par le président du tribunal de grande instance (TGI) qui est saisi par voie de requête ou de référé soit par :

le syndic,
le procureur de la république,
les copropriétaires représentant au moins 15% des tantièmes

Cet administrateur peut être soit un administrateur judiciaire civil, soit une SA HLM ou un syndic.

La mission de l'administrateur provisoire consiste à prendre des mesures nécessaires au rétablissement normal de la copropriété.
A cette fin, lui est confié tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale, du conseil syndical ou du syndic.
La durée de sa mission est fixée par le juge qui peut à tout moment la modifier.
La teneur de cette mission et sa durée sont définies par l'ordonnance du Président du TGI en fonction du requêrant.
Cette mission est étroitement liée à la précision de la question posée au juge par le requêrant.

Depuis la loi SRU, l'administrateur provisoire se voit confier nécessairement tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit

Les décisions de suspension ne sont pas les seules décisions pouvant être prise par le juge , il peut aussi y avoir une décision de scission de la copropriété.

2) Le juge, sur la demande de l'administrateur provisoire, peut suspendre une instance déjà engagée par un créancier et lui interdire d'exercer une action, pour une période de 6 mois, renouvelable une fois.
La créance doit être antérieure à cette décision et conduire :

à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
à la résolution d'un contrat de fournitures d'eau, d'électricité, de gaz ou de chaleur, pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

De l'ouverture à la fin de la procédure, les copropriétaires seront constamment informés des démarches et des décisions de l'administrateur provisoire. (Décret du 15-2-95,Art.8,Art.62-5 à 8 Art.62-11 à 14).

en début de procédure :
désormais, il appartient à l'administrateur provisoire seul, d'informer les copropriétaires de l'ordonnance, dans le mois qui suit son prononcé, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
en cours de procédure :
l'administrateur provisoire peut convoquer les copropriétaires afin de les informer et de les entendre ;
une copie des décisions de l'administrateur provisoire est adressée aux copropriétaires par l'administrateur provisoire.
en fin de procédure :
le syndic désigné informe chaque copropriétaire par recommandée avec demande d'avis de réception qu'il peut prendre connaissance du rapport de l'administrateur provisoire. Une copie du rapport peut être adressée aux copropriétaires qui en font la demande à leur frais.

Source : http://www.logement.gouv.fr